La norma, en detalle
Alquilar y vender vivienda deja de pagar Ganancias
Ley 27.802 Tít. XXIV + Dto 406/2026 (BO 01-jun-2026)
vigenteNACIONAL
Ancla fiscal y monetaria
La Ley 27.802 exime de Ganancias el alquiler y la venta de inmuebles de personas humanas; el Decreto 406/2026 fija las condiciones para usarlo.
Qué cambió y a quién le toca
Qué cambió
El capítulo tributario de la Modernización Laboral (Ley 27.802, Título XXIV) exime de Ganancias, para personas humanas y sucesiones indivisas, dos rentas del ladrillo; el Decreto 406/2026 reglamenta las condiciones sustituyendo el art. 83 de la reglamentación (Dto 862/2019) e incorporando dos artículos sin número: (1) LOCACIÓN/SUBLOCACIÓN con destino a casa-habitación — renta exenta (art. 26 inc. n de la Ley de Ganancias), sin tope de cantidad de unidades ('alcanza a todas las unidades que la persona humana afecte a dicho destino'), incluyendo muebles, accesorios y servicios que pague el locatario; 'casa-habitación' se define como el inmueble con destino a vivienda única, familiar y de ocupación permanente del que la habita, y la exención rige 'en tanto el inmueble revista exclusivamente el carácter de casa-habitación para el respectivo locatario o sublocatario'; (2) VENTA de inmuebles y transferencia de derechos sobre inmuebles — resultado exento cuando la operación queda comprendida en el art. 99 de la Ley de Ganancias. Efectos desde el 01-ene-2026. verif 01-06-2026 ↗
Vigencia
2026-01-01 (efectos; decreto publicado 01-jun-2026) verif 01-01-2026 ↗
¿Estás dentro o fuera?
Propietarios que alquilan vivienda (pequeños rentistas y multipropietarios, sin tope de unidades), vendedores de inmuebles y cedentes de derechos (residentes y no residentes), desarrolladores e inmobiliarias. Contrapartida negativa: personas jurídicas que alquilan inmuebles a personas humanas no pueden deducir esos alquileres (dato de la ley según prensa especializada, sin cotejo en primaria propia). prob 01-06-2026 ↗
La norma
Ley 27.802 (Modernización Laboral, BO 06-mar-2026), Título XXIV, Capítulo II (art. 192) + Decreto 406/2026, dictado el 29-may-2026 y publicado en el BO el 01-jun-2026 (firmantes Milei/Adorni/Caputo). El decreto sustituye el art. 83 de la reglamentación de Ganancias (Dto 862/2019) e incorpora dos artículos sin número a continuación de los arts. 83 y 204. verif 01-06-2026 ↗
Nuestra lectura
Menos impuesto al ladrillo, más ladrillo: sacar Ganancias de la renta de alquiler y de la venta de vivienda destraba oferta de alquileres, blanquea al pequeño propietario y reactiva la compraventa. Otro tramo de la reforma tributaria por cuotas que premia invertir en inmuebles (R4 · apertura y desregulación). tesis
Dónde pega, provincia por provincia2
Neuquén El mercado inmobiliario del corredor Vaca Muerta (Añelo–Neuquén capital) es de los más tensionados del país: eximir de Ganancias la renta de alquiler mejora el retorno de construir para alquilar justo donde el déficit habitacional del boom es cuello de botella (conecta con el nicho de vivienda/alojamiento de la economía inducida). favorable sin controles, la oferta responde al boom tesis
Río Negro Mismo mecanismo en las ciudades-dormitorio del corredor (Cipolletti, Allen, Fernández Oro) y en el Alto Valle: más incentivo a volcar unidades al alquiler formal para la mano de obra de cuenca que reside en Río Negro. favorable sin controles, la oferta responde al boom tesis
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Ignacio Aredez· Analista jefe
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