Real estate industrial y logístico
Cada operadora y cada service company que entra a Vaca Muerta necesita una base física cerca de la operación: un yard para tubos, arena y equipos, un galpón-taller, oficinas. Pero el suelo con servicios escasea en Añelo, y la demanda ya desbordó a la oferta pública lenta. El segmento privado clase A recién arranca y todavía no tiene campeón: la ventana está abierta para el que ofrezca nave terminada y yard con servicios donde la operación los necesita, no a 40 minutos.
Ninguna reforma crea este nicho: lo enciende la actividad. Cada megaproyecto que entra al RIGI (Pampa ya aprobado en jun-2026; YPF LLL, Pluspetrol y Tecpetrol presentados en 2026) arrastra una ola de bases físicas. El régimen provincial juega por los dos lados: la Ley 378 da suelo a precio fiscal en los parques públicos —la oferta barata pero lenta y mal servida que el producto clase A privado viene a superar— y la Ley 3502 premia con estabilidad fiscal al desarrollador o al inquilino que se radica. La palanca es la radicación, no un subsidio al ladrillo. Cada norma abre en el panel de reformas de la portada, con su estado y su fuente primaria.
habilitaNeuquén adhiere al RIGI nacional: la llave que enchufa Vaca Muerta al régimen de 30 añosCada megaproyecto que entra al RIGI (YPF LLL, Pluspetrol, Pampa, Tecpetrol) mueve una ola de OFS que necesitan base física cerca de Añelo — es el motor que crea la demanda de suelo, naves y yards.ver la reforma →tocaPromoción industrial: tierra a precio fiscal y exenciones por convenioLa Ley 378 da suelo a precio fiscal en los parques públicos: es la oferta barata pero lenta que el producto clase A privado supera con servicios y cercanía, y a la vez el régimen que capitaliza quien radica el yard en cuenca.ver la reforma →habilitaInvierta en Neuquén: el 'RIGI neuquino' que empieza en USD 500.000El desarrollador o el inquilino que se radica capitaliza la exención de IIBB/Sellos y la estabilidad fiscal a 10 años desde USD 500.000 — baja el costo de inmovilizar capital en ladrillo.ver la reforma →Este mercado no flota solo: lo arrastran megaproyectos concretos. Estos son los que mueven la demanda de este nicho — cada uno con su inversión y su estado.
Mega-desarrollo de YPF: plateau de 240.000 bbl/d en 2032, 1.152 pozos. Señal del salto de escala del upstream neuquino apalancado en la evacuación…
ver el proyecto →Desarrollo de ~70.000 bbl/d, ~380 pozos, concesión a 35 años. Carry de 10% de GyP.
ver el proyecto →Desarrollo del activo que Pluspetrol compro a ExxonMobil. Pico de 100.000 bbl/d + 12 MMm3/d, +600 pozos. Incluye el carry obligatorio de 10% de GyP.
ver el proyecto →Plateau objetivo ~45.000 bbl/d en 2027 (producía ~27.000-28.000 a 2026). Aprobado al RIGI ~30-jun-2026 (20º del régimen, 1er upstream petrolero)…
ver el proyecto →Quién reparte el mercado, por dónde se entra, qué se paga y qué lo puede romper.
está
mercado
PIN Neuquén >900 ha / +300 empresas; Añelo 700 ha; Plaza Huincul 395 ha. Oferta historica y barata pero lenta y con servicios incompletos; Añelo congestionado. El conteo exacto del PIN varia por fuente.
114 ha, 263 lotes, Autovía 51. Atrajo a Tenaris (25 ha, USD 15 M de base operativa). ~USD 60/m2 (2022) -> 80-120/m2; ofrece naves de almacenamiento en alquiler corto.
35 ha, 106 lotes, Ruta 17 km5, USD 115/m2, naves llave en mano hasta 5.000 m2, entrega 2026. 'Recibe pedidos antes de entregar la tierra'. Director Gino Zavanela (ZLT, Rosario).
38 ha, 68 lotes, San Patricio del Chañar. USD 113/m2 internos, USD 150/m2 frente a ruta. Media docena de interesados en preventa.
Galpones sueltos 'en zonas sin servicios' a USD 10-15k/mes: la oferta que el producto formal viene a desplazar.
No sumar otro lote barato sin servicios —eso lo hacen el Estado lento y los loteadores informales—. El hueco es cerrar la brecha de calidad y de ubicación, por el costado:
Naves clase A en alquiler y build-to-suit DENTRO de Añelo (no a 40 min en Neuquén o Centenario): se captura la prima de cercanía a la operación, que hoy se paga en horas de viaje y doble vianda.
Yards con servicios (energía, báscula, seguridad 24h, playa pavimentada) para tubos, arena y equipos — el inmueble fijo que hoy se resuelve con descampados sin servicios.
Build-to-suit + leaseback para las OFS que prefieren no inmovilizar capital en ladrillo: nave a medida, contrato ancla B2B largo y yield ~8-9% anual en USD.
El STOCK de suelo lo concentran los parques publicos (PIN, Añelo, Plaza Huincul >2.000 ha) lentos y con servicios incompletos; y las OFS que ya COMPRARON su inmueble (Tenaris, Halliburton, SLB) — renta que nadie cobra. No direccionable. estim
Direccionable: naves clase A en alquiler + build-to-suit DENTRO de Añelo y yards con servicios (energía, bascula, seguridad 24h) para tubos/arena/equipos. Segmento privado clase A atomizado y en formación, sin campeón. estim
Piso defendible ~USD 90 M (alquiler real + absorción mínima); un desarrollador con build-to-suit + leaseback (yield ~8-9% en USD) toma una porción antes de que aparezca el líder. estim
derrame
Ordena el crecimiento urbano-industrial de Añelo (hoy galpones en zonas sin servicios), empleo de construcción y operación de parques, y descongestiona la operación. tesis
calculamos
Concentración Baja-media. El STOCK esta concentrado en parques publicos (lentos, servicios incompletos), pero el segmento privado clase A esta atomizado y en formación (DIRN, ZLT, Nodo Las Cortaderas, Alberta; 3-4 desarrolladores nuevos, ninguno >15-20% del flujo nuevo, todos arrancando 2025-2026). No hay aun un campeón del real estate industrial de Vaca Muerta: ventana competitiva abierta.
El nombre obvio no es el cliente. La base no la paga la operadora ni el EPC: la arma cada service company por su cuenta — y el negocio cambia según si compra o alquila. Tres puertas distintas:
Las ~2.500 PyMEs de la cadena y las service companies sin base propia, vía contrato de alquiler B2B directo con el desarrollador del parque (galpón ~USD 10-15k/mes). Es la cuña: el mercado direccionable es justamente el que no inmoviliza capital en ladrillo.
ZLT, DIRN y Las Cortaderas escrituran lotes a USD 113-115/m² (a la par del AMBA, a 1.100 km); Tenaris, por caso, compró su propia base en el DIRN. El comprador grande se reserva la propiedad, no alquila — otra puerta, otro cliente.
El modelo opuesto a comprar: el desarrollador construye la base a medida y la OFS la alquila con contrato ancla largo y yield ~8-9% anual en USD. El producto ya existe —ZLT ofrece naves llave en mano—; el leaseback como tal es la jugada de entrada, todavía no masiva.
No es 'qué lo rompe': es el tablero para entrar en el momento justo. La base física precede a la operación, así que el dato que avisa no es el pozo sino cuántas empresas se están radicando — y qué pipeline de proyectos las empuja.
Cada empresa que se radica en un parque es suelo y nave absorbidos: el conteo de radicaciones —y la velocidad a la que se llenan los parques— es el termómetro directo de la ocupación, distinto del pozo (que mide actividad, no metros cuadrados). El registro oficial de la Subsecretaría de Industria lista los parques y su ocupación, y sube con cada alta. No hay censo público de absorción anual, pero el stock que se llena marca la tendencia.
Subsecretaría de Industria de Neuquén (industria.neuquen.gov.ar/parques) — stock y radicación por parque; sin serie mensual de absorción ↗El driver más adelantado es el pipeline RIGI: cada megaproyecto que se presenta (YPF LLL USD 25.000 M, Pluspetrol USD 12.000 M y Tecpetrol USD 2.400 M presentados en 2026; Pampa USD 4.500 M ya aprobado, jun-2026) dispara la búsqueda de base física 6-18 meses antes de perforar. La base precede a la operación: el alta del proyecto avisa la demanda de naves antes de que se vea en el parque. prob · 24-04-2026 ↗
Si los parques publicos completan servicios y abren suelo barato, presionan la renta del privado clase A. tesis
La absorción depende del ritmo de actividad; un freno (precio del crudo) corta la demanda de naves/yards. tesis
Cada cifra se contrasta contra su fuente antes de publicarla. Acá mostramos qué la sostiene — y dónde termina el dato verificado y empieza nuestra estimación.
Bajamos el número de USD 180-320 a 90-170 M al sacar la renta imputada a inmuebles que las grandes compañías compraron, no alquilan: ese valor no lo cobra nadie. Los precios están anclados a pie de obra —el nuevo parque industrial ZLT en Añelo, 35 hectáreas y USD 115 el m² (prensa especializada, probable)—. Lo que queda como estimación son las cantidades: todavía no hay un censo de ocupación, así que tomamos el piso conservador, solo alquiler real a terceros.
11fuentes registradas3oficiales u organismos3de confiabilidad altaCada dato del sitio linkea a su fuente.
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